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都内の公示地価の変動の要因を、ちょっと考察する [商店街の問題]

3月23日に公示地価が公表された。8年ぶりに下落した。その大きな要因はコロナウィルスの影響であろう。さて、しかし都内継続調査地点2586地点のうち、116地点では上昇している。この状況下でも上昇している地区があるのは興味深い。住宅地では港区と目黒区を除いてすべてが下落している。下落率が高いのは練馬区、板橋区、中央区である。上昇率上位5地点は、港区赤坂(2.5%)、足立区綾瀬(2.3%)、港区南麻布(2.0%)、足立区千住旭町(1.8%)、港区港南(1.6%)である。港区の港南とかは再開発が進行しているからかと思われるが、他は皆、駅がそばにあり生活利便性が高そうなところである。
 一方で商業地では、台東区、中央区、千代田区、新宿区、渋谷区など大規模な繁華街があるところがマイナスとなっている。近場もしくはネットで買物を済ませ、わざわざ買い回り品といえども都心の商業施設に行かなくなっている傾向が透けて見える。台東区などは外国人観光客が多く訪れることもあり、その減少による影響もあるだろう。
 さて、一方で上昇率が高いところはどこかとみると、杉並区阿佐谷北(5.2%)、足立区千住二丁目(3.5%)、港区海岸一丁目(3.1%)、足立区千住二丁目(1.9%)、世田谷区等々力二丁目(1.3%)などである。阿佐谷北、千住二丁目はもうコンプリート商店街というか「何でも揃う」充実した商店街である。港区海岸一丁目は浜松町駅の東側、等々力二丁目は素晴らしき尾山台商店街の西の部分に相当する。つまり、ほとんどの商業地が地価を下落させている中、上昇しているのは生活支援型の、いわゆる周辺住民が利用するような商店街であるが、フルパッケージ型のところであることが分かる。ちょっとデータはないが、おそらく赤羽駅周辺、蒲田駅周辺、三軒茶屋駅周辺、学芸大学駅周辺なども地価はそれほど落ちていないであろう。こういう商店街は、最近、注目されている「15分コミュニティ」を成立させるうえでの核となるような資源である。
 私が住んでいる目黒の都立大学も、「15分コミュニティ」を豊かにさせるような機能が比較的充実している。しかし、珈琲豆の焙煎屋、肉屋、パン屋、和菓子屋、洋菓子屋は充実しているが、魚屋、八百屋は今ひとつなのと豆腐屋が潰れたのが残念である。こういうことを書くとスーパーがあればいいじゃないか、という指摘をする人もいるかもしれないが、スーパーがないと困るけど、スーパーはシビル・ミニマム的なところがあって、豊かさを与えてくれるのはやはり個店である。
 そして、「15分コミュニティ」の豊かさではトータルでは尾山台商店街にはまける。桜新町にもまけるかもなあ。
 ということで、コロナウィルスは、これまでのマクロの集積の魅力こそが都市の競争力であったという価値の座標軸から、生活者視点のミクロの集積の魅力こそが価値を持つという座標へとシフトしていることを、私は我田引水ではあるが、今回の公示地価から読み取った次第である。そして、このトレンドはおそらく不可逆反応であり、それは結構、我々生活者レベルでは都市をより豊かにさせるのではないかと考えたりしている。都市を金儲けの手段にしていた人達が退場させられる日もそう遠くないかもしれない。

タグ:公示地価
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